Die Abrechnung ist die Stelle, an der Mieterstrom in der Praxis am häufigsten schiefgeht. Nicht weil die Technik versagt, sondern weil die Zuständigkeiten unklar sind: Wer schreibt dem Mieter die Rechnung? Was passiert beim Auszug? Und warum taucht der Strom nicht in der Nebenkostenabrechnung auf?
Dieser Artikel sortiert die Abrechnung aus Sicht der Verwaltung.
Der wichtigste Punkt: Mieterstrom ist keine Betriebskostenposition
Das ist die häufigste Verwechslung — und sie führt zu echten Fehlern in der Abrechnung.
Mieterstrom wird nicht über die Nebenkostenabrechnung abgerechnet. Der Grund: Die Betriebskostenumlage nach § 556 BGB erfasst Kosten, die dem Vermieter für das Gebäude entstehen. Beim Mieterstrom entsteht etwas anderes — ein eigener Stromliefervertrag zwischen dem Betreiber der Anlage und dem Mieter, mit einem eigenen Preis pro Kilowattstunde und einem eigenen Abrechnungsrhythmus.
Das ist für Sie als Verwalter eine Erleichterung: Die Abrechnung des Stroms gehört nicht in Ihre Betriebskostenabrechnung. Sie müssen nur wissen, wer sie macht, damit Sie bei Rückfragen der Mieter die richtige Stelle nennen können.
Der Stromliefervertrag mit dem Mieter
Für jede versorgte Wohnung braucht es einen Liefervertrag. Je nach Modell übernimmt das der Dienstleister oder die Gemeinschaft. Inhaltlich enthält er typischerweise:
- den Preis pro Kilowattstunde, meist an den örtlichen Tarif gekoppelt und darunter liegend,
- den Abrechnungszeitraum und die Abschlagsregelung,
- die Laufzeit und die Kündigungsfristen,
- die Regelung für den Fall, dass der Mieter mehr verbraucht, als die Anlage liefert (Reststromlieferung aus dem Netz),
- die Regelung für Ausfallzeiten der Anlage.
Die Reststromlieferung ist der technisch wichtigste Punkt. Eine PV-Anlage deckt den Jahresverbrauch eines Haushalts nicht vollständig, und in den Wintermonaten fast gar nicht. Der Mieter braucht also zusätzlich Strom aus dem Netz. Wer diesen Reststrom liefert und zu welchem Preis — das muss im Vertrag stehen, sonst fällt der Mieter in die Grundversorgung und der Preisvorteil ist weg.
Was bei den Zählern zu klären ist
Der Messstellenbetrieb ist der Punkt mit dem größten Zeitbedarf und den meisten Überraschungen. Zu klären sind:
- Welche Zähler sind vorhanden? Reine Bezugszähler reichen nicht aus; für die Zuordnung des Solarstroms braucht es geeignete Messeinrichtungen.
- Wer ist Messstellenbetreiber? In der Regel der örtliche Netzbetreiber. Änderungen am Messkonzept müssen mit ihm abgestimmt werden.
- Wie wird der Solarstrom zugeordnet? Entweder über eine gemeinsame Erzeugungsmessung mit Verteilungsrechnung oder über intelligente Messsysteme je Wohnung.
- Wer trägt die Kosten der Messeinrichtungen? Das muss im Modell geklärt sein — nicht selten endet es sonst als Streit in der Versammlung.
Wer macht was in der Abrechnung
| Aufgabe | Verwaltung | Dienstleister |
|---|---|---|
| Lieferverträge mit Mietern schließen | unterstützend | ja |
| Strompreise festlegen | nein | ja |
| Abschläge und Jahresabrechnung Strom | nein | ja |
| Betriebskostenabrechnung des Gebäudes | ja | nein |
| Zählerstände bei Mieterwechsel | ja, koordinierend | ja |
| Erstansprechpartner bei Mieterfragen | ja | ja |
| Störungsmeldungen aufnehmen | ja | ja, technisch |
Die entscheidende Erkenntnis für Ihren Betrieb: Die Stromabrechnung selbst ist nicht Ihr Aufwand. Ihr Aufwand liegt in der Koordination an den Übergängen — Mieterwechsel, Störungen, Rückfragen.
Was bei Mieterwechsel und Leerstand passiert
Diese beiden Fälle werden in Verträgen gern übersehen und erzeugen dann Aufwand bei Ihnen.
- Mieterwechsel: Beim Einzug muss ein neuer Liefervertrag geschlossen werden. Passiert das nicht rechtzeitig, bezieht der neue Mieter automatisch Strom aus der Grundversorgung — zum schlechteren Preis. Klären Sie deshalb, wer bei der Übergabe das Vertragsformular mitbringt. Setzen Sie das Formular in Ihr Übergabeprotokoll.
- Leerstand: Eine leere Wohnung verbraucht trotzdem Strom — über die Anlage erzeugt, aber nicht verkauft. Wer trägt diesen Anteil? Diese Frage gehört in den Vertrag mit dem Dienstleister, nicht in die Eigentümerversammlung.
Fünf Fehler in der Abrechnung
- Mieterstrom in die Betriebskostenabrechnung aufnehmen. Falsch und korrekturbedürftig.
- Die Reststromlieferung nicht regeln. Der Mieter fällt in die teure Grundversorgung.
- Den Messstellenbetrieb spät angehen. Verzögert das ganze Projekt.
- Den Mieterwechsel nicht im Übergabeprozess verankern. Erzeugt Rückfragen und Beschwerden.
- Leerstandsregelung vergessen. Die Kosten landen dort, wo niemand sie geplant hat.
Diese Seite wurde konzipiert und umgesetzt von Andreas Siegert — andreassiegert.de.
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