Als Hausverwalter kennen Sie das: In der Eigentümerversammlung fragt ein Eigentümer nach einer Photovoltaikanlage auf dem Dach. Ein anderer bringt „Mieterstrom" ins Spiel. Und Sie sollen dazu etwas sagen — nur stehen Sie mitten in Abrechnung, Beschlussvorlagen und Handwerkerterminen, nicht im Energierecht.
Dieser Leitfaden bringt die Sache in die Reihenfolge, in der sie tatsächlich ansteht: Was ist Mieterstrom, welche Modelle gibt es, was müssen Sie als Verwalter wirklich tun, und was kostet es. Ohne Werbebroschüre, ohne Verkaufsdruck.
Warum Mieterstrom für Verwalter relevant ist
Mieterstrom ist kein Nischenthema mehr. Drei Entwicklungen haben es auf die Tagesordnung der Verwaltungen gebracht:
- Der rechtliche Rahmen ist einfacher geworden. Seit der WEG-Reform 2020 können Maßnahmen zur Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Seit dem Solarpaket I gibt es zusätzlich die „Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung" nach § 42b EnWG — ein Modell, das bewusst ohne viele der bisherigen Pflichten auskommt.
- Die Eigentümer fragen danach. Steigende Strompreise und die Diskussion um Heizung und Gebäudeenergie haben das Thema in die Versammlungen getragen. Wer als Verwalter dazu nichts sagen kann, verliert an Profil.
- Das Potenzial ist bei Weitem nicht ausgeschöpft. Das Institut der deutschen Wirtschaft hat das Mieterstrom-Potenzial in einer viel zitierten Analyse als ein Vielfaches des bisher genutzten Volumens beziffert. Die Zahl der tatsächlich umgesetzten Projekte liegt deutlich darunter.
Für eine Verwaltung heißt das: Es kommen Anfragen, die Sie beantworten können müssen — ob Sie das Thema aktiv bespielen oder nicht.
Was Mieterstrom ist — in einem Absatz
Mieterstrom bedeutet: Eine Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Gebäudes erzeugt Strom, der direkt an die Mieter im selben Gebäude verkauft wird. Der Strom läuft also nicht durch das öffentliche Netz, sondern bleibt im Haus.
Das ist wirtschaftlich attraktiv, weil der Netzanteil wegfällt und der Strompreis für den Mieter unter dem örtlichen Grundversorgungstarif liegen kann. Zusätzlich kann der Betreiber für den an die Mieter gelieferten Strom einen gesetzlichen Zuschlag nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz erhalten — den Mieterstromzuschlag.
Wichtig für Sie als Verwalter: Der Mieter kauft den Strom über einen eigenen Stromliefervertrag. Mieterstrom ist keine Betriebskostenposition und wird nicht über die Nebenkostenabrechnung abgerechnet.
Die drei Betreibermodelle im Vergleich
Für eine WEG oder einen Vermieter kommen im Wesentlichen drei Wege in Frage. Die Wahl bestimmt, wer investiert, wer haftet und wie viel Aufwand bei Ihnen landet.
| Modell | Wer betreibt | Vorteil | Aufwand für die Verwaltung |
|---|---|---|---|
| Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (§ 42b EnWG) | Die Eigentümergemeinschaft selbst | Kein Vollversorgungsgeschäft, kein Grundversorger-Status; schlanke Abwicklung | Beschluss + Betriebsführung durch Dienstleister |
| Contracting (Drittanbieter-Modell) | Ein externer Anbieter pachtet das Dach | Kein Eigenkapital nötig, geringes Risiko, Anbieter macht alles | Gering — vor allem Beschluss und Vertragsprüfung |
| Eigenbetrieb (Vermieter-/Eigentümermodell) | Die WEG oder der Eigentümer | Höchste Rendite, volle Kontrolle | Hoch — Sie werden faktisch zum Energieversorger |
Für die meisten Verwaltungen ist das Contracting-Modell der pragmatische Einstieg. Die Eigentümer stellen die Dachfläche, ein Dienstleister plant, finanziert und betreibt die Anlage, die Mieter bekommen günstigeren Strom, die Eigentümer eine Pacht oder eine Beteiligung. Der Verwalter bleibt bei dem, was er kann: die Entscheidung sauber vorbereiten und umsetzen.
Was Sie als Verwalter konkret tun müssen
- Grundlage klären. Wie groß ist die Dachfläche, wie ist die Ausrichtung, wie viele Miteigentumsanteile gibt es, wie hoch ist der Allgemeinstromverbrauch? Ohne diese Angaben kann kein Anbieter rechnen.
- Betriebsmodell auswählen — gemeinsam mit Beirat und Eigentümern (siehe Tabelle oben).
- Beschluss vorbereiten. Sie brauchen eine Beschlussvorlage mit klarer Kostentragungsregel. Wie das im Detail geht, steht im Artikel Mieterstrom in der WEG: So fassen Sie den Beschluss richtig.
- Angebote einholen und vergleichen. Holen Sie mindestens zwei, besser drei Angebote. Vergleichen Sie nicht den Strompreis allein, sondern die gesamte Vertragslaufzeit.
- Vertrag prüfen lassen. Gerade bei Dachpachtverträgen über 20 Jahre lohnt ein Blick auf Laufzeit, Rückbaupflichten und Indexierung.
- Umsetzung begleiten. Baustelle, Zutritt, Zählerwechsel — hier läuft die Kommunikation über Sie.
- Laufenden Betrieb koordinieren. Störungsmeldungen der Mieter gehen zuerst bei Ihnen ein.
Der rechtliche Rahmen in Kürze
- Wohnungseigentumsgesetz (§ 20 Abs. 1 WEG): Die Installation einer PV-Anlage ist eine bauliche Veränderung. Sie kann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Die Kostentragung ist der kritische Punkt — dazu mehr im Beschluss-Artikel.
- Erneuerbare-Energien-Gesetz (§ 48a EEG): regelt den Mieterstromzuschlag. Er ist nach der Anlagengröße gestaffelt und sinkt mit steigender Leistung; nach Angaben der Bundesnetzagentur bewegt er sich je nach Leistungsklasse in einer Größenordnung von rund 1,6 bis 2,5 Cent pro Kilowattstunde und unterliegt einer gesetzlichen Degression. Die genauen, tagesaktuellen Werte veröffentlicht die Bundesnetzagentur.
- Energiewirtschaftsgesetz (§ 42b EnWG): regelt seit dem Solarpaket I die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung. Sie erlaubt die Verteilung des Solarstroms im Gebäude, ohne dass der Betreiber in die Pflichten eines Energieversorgers hineinwächst.
- Mietrecht (§ 556 BGB): Mieterstrom ist keine umlagefähige Betriebskostenposition, sondern ein eigenständiger Liefervertrag zwischen dem Betreiber und dem Mieter.
Was es bringt — und was es kostet
Für die Eigentümer: Die Dachfläche wird zur Einnahmequelle oder zum Argument für günstigeren Wohnraum. Je nach Modell entstehen keine Investitionskosten, weil der Dienstleister finanziert. Der Gebäudewert und die Vermietbarkeit profitieren zusätzlich.
Für die Mieter: Ein Stromtarif unterhalb des lokalen Grundversorgungsniveaus — und ein sichtbarer Beitrag zur Energiewende im eigenen Haus. Die konkrete Ersparnis hängt stark vom Modell, der Anlagengröße und dem örtlichen Tarifniveau ab und sollte im Einzelfall gerechnet werden, nicht pauschal versprochen.
Für die Verwaltung: Mieterstrom ist ein Argument im Wettbewerb um Verwaltungsmandate. Wer das Thema beherrscht, gewinnt Eigentümer, die es sonst nicht angesprochen hätten. Wie sich das für Ihren Betrieb rechnen kann, steht im Artikel Mieterstrom als Zusatzleistung für Hausverwaltungen.
Die fünf häufigsten Fehler
- Der Beschluss regelt die Kostentragung nicht. Der teuerste Fehler. Ohne klare Regel bleiben die Kosten an den Befürwortern hängen.
- Nur ein Angebot einholen. Ohne Vergleich haben Sie keine Verhandlungsgrundlage.
- Nur auf den Strompreis schauen. Laufzeit, Rückbau und Indexierung entscheiden über 20 Jahre.
- Die Mieterkommunikation vergessen. Ein Projekt, über das niemand informiert wurde, erzeugt Widerstand statt Vorfreude.
- Den Zähleraufwand unterschätzen. Moderne Messeinrichtungen und die Zuordnung der Zähler sind der klassische Zeitfresser — hier lohnt die frühe Abstimmung mit dem Messstellenbetreiber.
Diese Seite wurde konzipiert und umgesetzt von Andreas Siegert — andreassiegert.de.
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