Der Beschluss ist der Punkt, an dem ein Mieterstromprojekt in einer WEG gewinnt oder scheitert. Nicht die Technik, nicht der Preis — die Abstimmung. Ein formal sauberer Beschluss mit klarer Kostenregel trägt ein Projekt über Jahre. Ein unklarer Beschluss führt zu Streit, Anfechtung und Stillstand.
Dieser Artikel zeigt, was ein wirksamer Beschluss braucht, wie die Mehrheiten liegen und was in den Beschlusstext gehört.
Warum überhaupt ein Beschluss nötig ist
Die Installation einer Photovoltaikanlage auf dem gemeinschaftlichen Dach ist rechtlich eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes. Sie greift in das gemeinschaftliche Eigentum ein und verändert die Nutzung — deshalb muss die Eigentümergemeinschaft darüber entscheiden.
Ohne Beschluss gibt es keinen wirksamen Auftrag. Das gilt auch dann, wenn einzelne Eigentümer begeistert sind: Der Einzelne kann das Dach nicht allein belegen.
Einfache Mehrheit reicht — aber Achtung bei den Kosten
Seit der WEG-Reform, die am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten ist, gilt: Maßnahmen zur Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Schon zuvor hatte der Bundesrat in einem viel beachteten Verfahren (V ZR 141/19 aus dem Jahr 2020) bestätigt, dass für bauliche Veränderungen die einfache Mehrheit genügt.
Das klingt einfach — und ist es bei der Beschlussfassung selbst auch. Der eigentliche Knackpunkt liegt eine Ebene tiefer.
Der entscheidende Unterschied: Wer die Kosten trägt
Bei baulichen Veränderungen gilt der Grundsatz: Nur wer für die Maßnahme stimmt, trägt auch die Kosten. Die Ablehnenden bleiben außen vor.
Davon gibt es zwei Ausnahmen, und beide sind für ein PV-Projekt wichtig:
- Doppelt qualifizierte Mehrheit. Wird mehr als zwei Drittel der Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile erreicht, müssen alle Eigentümer die Kosten tragen — in der Regel verteilt nach Miteigentumsanteilen.
- Amortisation. Wenn sich die Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums durch die Einsparung selbst bezahlt, können die Kosten ebenfalls auf alle umgelegt werden.
Der eleganteste Ausweg: Beim Contracting-Modell investiert ein Dienstleister. Dann stellt sich die Kostentragungsfrage für die Gemeinschaft gar nicht, weil es keine umzulegende Investition gibt. Der Beschluss wird dadurch deutlich einfacher mehrheitsfähig.
So läuft die Beschlussfassung ab
- Thema auf die Tagesordnung setzen. Als Verwalter sind Sie für die Einberufung und die Tagesordnung verantwortlich. Formulieren Sie den Punkt präzise — „Beratung und Beschlussfassung über die Errichtung einer Photovoltaikanlage zur Mieterstromnutzung" ist besser als „Sonstiges: Solar".
- Entscheidungsgrundlage mitliefern. Den Eigentümern muss vor der Versammlung klar sein, worüber sie abstimmen: Modell, Anlagengröße, geschätzte Erträge, Kostentragung, Laufzeit.
- Angebote oder Absichtserklärung beilegen. Ein Beschluss ohne belastbare Zahlen ist eine Einladung zum Streit.
- In der Versammlung abstimmen. Mehrheit feststellen, Kostentragung ausdrücklich protokollieren.
- Rechtzeitig protokollieren. Das Protokoll ist die Grundlage für die Umsetzung. Formulieren Sie den Beschlusstenor wörtlich, so wie er gelten soll.
Was in den Beschluss gehört
Ein guter Beschlusstenor lässt keinen Interpretationsspielraum. Diese Punkte gehören hinein:
- Die Maßnahme selbst (Errichtung einer PV-Anlage zur Versorgung der Wohnungen).
- Das gewählte Betriebsmodell (Contracting, Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung, Eigenbetrieb).
- Die beauftragte Person oder Firma für Planung und Umsetzung.
- Eine Kostentragungsregel — ausdrücklich und eindeutig.
- Die Vollmacht für den Verwalter, die Umsetzung voranzutreiben und die erforderlichen Erklärungen abzugeben.
- Bei Dachpacht: die Vertragslaufzeit und die Vergütung.
Musterbeschluss zum Kopieren
Muster — bitte anwaltlich prüfen lassen
- Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt die Errichtung einer Photovoltaikanlage auf dem gemeinschaftlichen Dach zur Versorgung der Wohneinheiten mit Strom (Mieterstrom).
- Der Umsetzung liegt das Betriebsmodell [Contracting / Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG] zugrunde.
- Mit der Planung, Errichtung und dem Betrieb wird [Firma] beauftragt. Die Dachfläche wird für eine Laufzeit von [XX] Jahren verpachtet.
- Für die Nutzung erhält die Gemeinschaft eine jährliche Vergütung in Höhe von [Betrag / Regel].
- Eine Umlage von Investitionskosten auf die Wohnungseigentümer erfolgt nicht, da die Investition durch [Firma] getragen wird.
- Der Verwalter wird bevollmächtigt, alle zur Umsetzung erforderlichen Erklärungen abzugeben und die Maßnahme zu koordinieren.
Punkt 5 ist der entscheidende Satz. Er nimmt der Abstimmung den Streitpunkt — weil alle sehen: Es geht für sie nicht ins Portemonnaie.
Fünf Fehler, die Beschlüsse angreifbar machen
- Die Kostentragung fehlt. Der häufigste und teuerste Fehler.
- Der Tenor ist unbestimmt. „Solaranlage soll geprüft werden" ist eine Prüfung, kein Auftrag.
- Die Vollmacht des Verwalters fehlt. Ohne sie kann er den Vertrag nicht unterzeichnen und das Projekt stockt.
- Laufzeit und Rückbau sind ungeregelt. Bei 20 Jahren Dachpacht entscheidend — sonst bleibt der Rückbau am Ende an der Gemeinschaft.
- Die Unterlagen kamen zu spät. Eigentümer, die kurzfristig über Zahlen entscheiden sollen, stimmen eher dagegen.
Diese Seite wurde konzipiert und umgesetzt von Andreas Siegert — andreassiegert.de.
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